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地产分化严重 翻翻孙宏斌的家底 找到了一份购房指南
来源:大猫财经 日期:2018-09-03

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  猫哥每天接到最多的咨询,基本都是关于房子的,能不能买房?在哪儿买房?未来房价怎么走?……

  因为房产是家庭最主要的资产,也是很多人眼中最好的增值保值资产,所以大家对此极为上心,自打新一轮的上涨周期开始后,地产分化严重,一边是日趋严格的调控,限贷限购等各种措施不断出台,资本市场也信心不足,地产股震荡,但是另外一边,除了京沪等少数地区,多数城市的房价仍被认为有上涨空间,地产公司的收入、利润等等指标也不断上涨。

  看多看空的人都有,怎么看或许将决定你未来十几年的财运。这跟上一轮的争论很类似,十几年前,看空房价的牛刀、谢国忠与看多的任大炮之间交锋不断,很多大炮的粉丝依靠买房实现了资产的大飞跃,现在也面临类似的选择。

  猫哥一向的主张是,地产这事你只有深入一线才真知冷暖,所谓专家靠谱的不多。在众多的地产商中,融创的孙宏斌一直是猫哥蛮佩服的一位,他的事迹很多,与柳传志的故事让人唏嘘,他操盘的顺驰有不可思议的高速增长和令人叹息的结局,他出人意料的投资了乐视又大方的承认了失败……

  这人很幽默,每次发布会金句不断,他也很坦诚,优点就是不装。

  可能之前经历了很多的事情,所以你看他做融创就非常独特,观察地产走势,融创的布局就不能不看。

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  昨天,融创发布了自己的半年报,有几个比较重要的数据大家看下:

  1、2018上半年实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;

  2、归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%,这个增速有点骇人;

  3、融创中国其联属公司的合同销售金额约为人民币1915.3亿元,较去年同期增长约76.0%

  4、期内,融创中国的权益合同销售金额达到人民币1378亿元,较去年同期增长约83.7%,排名房地产行业前五。

  5、负债率降低不少:因为提高了资金使用效率,降低有息负债规模,集团现金及现金等价物由2017年12月31日的人民币967.2亿元小幅减少9.6%,至2018年6月30日的人民币874.2亿元,资本负债比率为65.8%,较去年底的66.9%有所下降。

  此前,孙宏斌给融创定的全年销售任务是4500亿,从此前公布的销售数据上看,2018年1-7月融创实现合同销售2254亿元,已经完成全年销售任务的50%,而且房地产行业有个特点,通常1-7月的销售收入占全年的比重不到40%,融创2018年下半年还有369个项目4912亿可售资源,所以今年超额完成4500亿的任务基本不成问题。

  猫哥算了下,如果只考虑销售额,融创2015年到2017年三年间整体合同销售额复合增长率超过130%,让人羡慕啊。

  问题是他们怎么做到的呢?猫哥仔细翻了翻这份财报,发现了孙宏斌的一些秘密,我们逐一来扒一扒。

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  好业绩离不开好眼光。

  昨天的财报发布会,融创对未来房价走势的看法值得我们关注,这里也隐藏着融创赚钱的秘密,我们挑出了4点干货来看看:

  ①在哪些城市布局?

  看一个地产公司的布局,核心就是看他的土地储备究竟在哪里,这也决定了这些公司未来的业绩基础。

  融创中国执行董事、行政总裁汪孟德表示:“我们未来会坚持谨慎的拿地策略,还是坚持聚焦一二线核心城市。但现在核心城市的地价已经在很高水平了,特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看,很多城市的地价还是会往下走的。”

  孙宏斌在回答提问时也表示,“市场变化以后,三四线城市冷得比较快”,“现在每个城市的房地产行业发展不均衡,尤其是房地产行业的政策。有的控制不能涨价,有的没怎么涨的,有的调控前已经涨得比较多了。我们投资肯定会选房价低的城市,但每个城市差别很大,我们还要小心判断。”

  这个说得很明白了,一二线城市还是重点,三四线城市需谨慎了,因为“冷得快”,不少城市已经蕴涵了不少的风险,即便是像融创这种行家里手,对未来房价的走势也不乐观,买到即赚到的思路已经行不通了,千城千面增加了买房的难度。

  ②买房还是买股票?

  关于这个问题,孙宏斌是这么说的:“现在我对买房子的建议是,有购房需求的,比如结婚,可以买。如果不住就没必要买融创的房子,如果投资,还是买我们的股票吧,买股票比买我们的房子升值空间会大很多。”

  这跟猫哥的观点是类似的,刚需真的不用太多考虑抄底这件事了,很难,能上车就上车吧,如果不是很精通理财,各类资产中房地产的风险还是最低的。

  ③那融创为什么还坚持房地产而不去多元化?

  这次中报也披露了融创的核心实力,就是土地储备。

  据财报显示,融创土地储备规模达到 2.31亿平米,总货值3.29 万亿。猫哥算了下,基本可以保证五年以上的持续发展。

  而且超过 92%的土地储备位于供求关系健康的一二线及环一线城市,最令人惊异的是这个数字:其土地储备的平均成本只有 4470 元/平米!

  所以你会看到,即便是预测有的城市房价会下跌,但孙宏斌还是会坚持地产主业,而不是像很多公司一样多元化,“我觉得如果主业好就没必要多元化,主业不好才要多元化。”

  这个拿地的价格是怎么做到的呢?这就涉及到融创极受业界推崇的并购模式。

  融创是地产界第一家依靠大规模收购进行规模扩张的公司,也通过良好的收并购市场口碑引来越来越多的合作机构,目前融创合作机构从2016年的109个增加至 2018 年中期 203 个,为融创提供一线的土地线索和发展机会。目前融创的土地储备中有70%是通过收并购合作方式获取的,这也是孙宏斌的底气,他很自信的劝告一些对手,可以把土地卖给融创,然后拿钱去买融创的股票。

  ④运营效率第一还是产品服务第一?

  孙宏斌的这个建议估计会得到相应,虽然今年各家地产公司的报表都还不错,但主要反映的是前两年的业绩,而宏观面的巨大变化会改变一些公司的未来,业绩分化一定会出现。

  即便是融创本身也很谨慎,拿地会更小心,孙宏斌说,“融创安全第一,融创可以保证规模,但是如果说增长也很难,希望可以脚踏实地地保障安全。”

  在这种背景下,发展路径应该和以前有点不一样了。

  一些地产公司把核心能力定义为运营效率,但未来单凭这一点就能保证公司的持续发展吗?有点难。

  从用户来说,最核心的还是要看产品和服务,猫哥觉得,未来的很大部分刚需在于改善性住房需求,这部分用户有不错的资产实力,对于品质和服务的要求会更高,品牌有溢价的公司能增厚自己的利润空间。

  融创在这方面做得还是不错的,像壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等等一般都是所在城市的标杆项目,知名度很高,也能保证一定的利润率。

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  外部对融创业评价颇高,2018年融创也被纳入恒生中国(香港上市)25指数。各种专业机构对他们评级很高,理由主要是这些:

  高质量的土地储备、充裕的流动性、杠杆率不断下降、一二线城市领先的品牌和市场地位等等。

  如果你看好这些,可以去买股票,如果你还是对房子更感兴趣,融创这次的中报解读也给你展示了他们看好的城市,值得认真思考下,现在的决定,这很可能决定你一生的财富状况。

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